“签了拆迁补偿协议，能直接用这份合同买房吗？”“用拆迁补偿款买房，拆迁合同能当资金证明吗？”“凭拆迁合同买房能享受优惠政策吗？”在拆迁安置过程中，不少拆迁户对拆迁合同的购房用途存在认知偏差。2025年某不动产登记中心数据显示，35%的拆迁户因误解拆迁合同的法律效力，在购房时遭遇资格认定受阻、优惠政策无法享受等问题。事实上，依据《契税法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，拆迁户签订的拆迁补偿协议（简称“拆迁合同”）不能直接作为购房凭证，但可作为购房资格认定、资金来源证明及享受税收优惠的核心依据。本文结合法律规定、2025年典型案例，系统解析拆迁合同与购房的关联关系，厘清实操边界与风险要点。
一、核心结论：拆迁合同不能直接买房，但有3大关键作用
首先需明确：拆迁合同的核心法律效力是界定拆迁方与被拆迁人的权利义务（如补偿方式、补偿金额、安置事宜），其性质是征收补偿协议，而非购房合同或产权凭证，无法直接用于买房过户。但这份合同是拆迁户购房的重要依据，具体有3大关键作用，直接影响购房资格、成本与流程：
（一）作用一：认定购房资格的核心依据
拆迁户的购房资格需结合拆迁补偿方式（货币补偿/产权置换）及当地限购政策认定，而拆迁合同是证明补偿方式的唯一合法凭证。例如，选择货币补偿的拆迁户，部分城市会放宽限购政策，拆迁合同可证明其“原有房屋已被征收”，新购房屋不计入原有购房套数限制；选择产权置换的拆迁户，拆迁合同可证明置换房屋的权属来源，用于认定新购房屋是否符合限购要求。2025年上海某拆迁户，凭货币补偿类拆迁合同，成功突破“家庭限购2套”限制，新购一套改善型住房，拆迁合同成为资格认定的关键材料。
（二）作用二：享受契税优惠的必备材料
这是拆迁合同最核心的实际价值。根据《契税法》第七条规定，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，省、自治区、直辖市可以决定免征或减征契税。具体来说，拆迁户用补偿款购房或选择产权置换时，需凭拆迁合同办理契税减免，可大幅降低购房成本。2025年杭州某拆迁户，用120万拆迁补偿款购买150万商品房，凭拆迁合同对120万部分免征契税，仅对超出的30万按1.5%缴纳契税，节省了1.8万税费。
（三）作用三：证明资金来源的合法凭证
若拆迁户选择货币补偿，用补偿款购买商品房时，银行办理房贷或资金监管时，可能要求证明资金来源的合法性。此时拆迁合同可与补偿款转账记录、收款凭证配套使用，证明购房资金来自合法拆迁补偿，避免因资金来源不明影响房贷审批。2025年广州某拆迁户，用拆迁补偿款作为房贷首付，凭拆迁合同及补偿款到账记录，顺利通过银行资金来源审核，3个工作日内获批房贷。
二、分场景解析：拆迁户用拆迁合同购房的3种情形
拆迁户购房的核心差异的是补偿方式（货币补偿/产权置换），不同方式下，拆迁合同的使用场景、购房规则及权益均不同。结合2025年各地实操政策，具体解析如下：
（一）情形一：选择货币补偿——用补偿款买商品房/二手房
选择货币补偿的拆迁户，会获得一笔拆迁补偿款（含房屋补偿、搬迁补助、奖励等），可自由支配该款项购买市场上的商品房或二手房。此时拆迁合同的作用的是“资格证明+优惠凭证”，购房流程与普通购房者一致，但需注意3点：
1. 购房资格认定：多数城市规定，货币补偿后新购房屋不计入原有购房套数，不受原房屋套数限制，但需满足当地限购基本要求（如户籍、社保年限）；部分城市仍将新购房屋计入限购套数，需提前咨询当地房管局。2025年成都某拆迁户，原有2套住房被征收获得货币补偿，新购1套住房时，因当地政策规定货币补偿购房不计入套数，顺利完成网签。
2. 契税优惠办理：凭拆迁合同、补偿款收款凭证、新购房合同，到税务部门办理契税减免——购房成交价格不超过补偿款的，全额免征契税；超过部分按规定税率征收。需注意：拆迁补偿款包含协议约定的全部款项（含补助、奖励），并非仅房屋补偿款。
3. 资金规划：确认补偿款发放时间，避免购房付款时补偿款未到账导致违约；若需办理房贷，提前与银行沟通，用拆迁合同及补偿款凭证证明资金实力，可提高房贷审批通过率。
（二）情形二：选择产权置换——购买指定安置房
选择产权置换的拆迁户，拆迁合同中会明确约定“置换安置房的位置、面积、交付时间”，此时拆迁合同相当于“定向购房协议”，拆迁户可凭该合同购买指定的安置房，核心注意2点：
1. 安置房购买规则：安置房仅能按拆迁合同约定购买，不可随意更换；若置换房屋面积大于被拆迁房屋，需补缴差价（差价部分需按规定缴纳契税）；若面积小于被拆迁房屋，拆迁方需退还差额补偿款。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁方需提供改建地段或就近地段的安置房，不得强制要求拆迁户购买偏远安置房。
2. 产权办理：安置房需先由拆迁方完成初始登记（大产证），拆迁户再凭拆迁合同、补缴差价凭证等材料，办理个人不动产权证（小产证）。2025年武汉某拆迁户，凭产权置换类拆迁合同，在补缴10万面积差价后，顺利办理了安置房房产证。
（三）情形三：他人购买拆迁户的“拆迁合同权益”——风险极高
部分购房者会想通过“购买拆迁合同权益”的方式，低价购买安置房或享受拆迁优惠，即与拆迁户签订协议，约定由购房者替代拆迁户履行拆迁合同、购买安置房。这种操作风险极高，不建议尝试：
1. 合同效力风险：拆迁合同是拆迁方与特定拆迁户签订的，具有人身依附性，未经拆迁方书面同意，不得转让合同权益，私下转让协议可能被认定为无效。2025年北京某案例中，购房者与拆迁户签订“拆迁合同权益转让协议”，购买安置房，后拆迁方拒绝认可该协议，法院判决转让协议无效，购房者只能要求拆迁户返还购房款。
2. 产权风险：安置房通常需满足限售年限（如取得房产证后5年）方可交易，且仅限拆迁户本人办理产权，购房者无法直接办理过户，可能面临拆迁户反悔、房屋被抵押/查封等风险。
三、实操指南：拆迁户用拆迁合同购房的5个关键步骤
无论是购买商品房还是安置房，拆迁户需按以下步骤操作，确保合法享受权益、规避风险：
（一）步骤一：明确拆迁合同核心条款，确认补偿细节
仔细核对拆迁合同中的3个核心信息：1. 补偿方式：明确是货币补偿还是产权置换，补偿款金额或安置房信息；2. 款项/房屋交付时间：确认补偿款发放时间、安置房交付及办证时限；3. 特殊约定：是否有“限制拆迁户另行购房”“安置房限售”等条款，避免后续购房受阻。
（二）步骤二：咨询当地政策，确认购房资格
携带拆迁合同、身份证、户口本，前往当地房管局咨询：1. 拆迁补偿方式是否影响购房资格（如货币补偿是否不计入套数）；2. 新购房屋是否符合限购政策（户籍、社保要求）；3. 安置房是否有交易限制、办证要求。这一步是避免购房后无法网签的关键。
（三）步骤三：准备购房材料，重点留存拆迁相关凭证
除普通购房需准备的身份证、户口本、结婚证、购房合同外，需额外准备：1. 拆迁合同原件及复印件（加盖拆迁方公章）；2. 补偿款收款凭证（货币补偿）或差价补缴凭证（产权置换）；3. 拆迁方出具的补偿证明（注明补偿款组成、金额）。
（四）步骤四：办理契税减免，节省购房成本
购房后，凭上述材料到当地税务部门办理契税减免手续：1. 填写《契税减免申请表》；2. 提交材料供税务部门审核（审核周期通常3-5个工作日）；3. 审核通过后，按减免后的金额缴纳契税，留存完税凭证。需注意：契税减免需在办理产权登记前申请，逾期无法补办。
（五）步骤五：办理产权登记，确认房屋权属
购买商品房的，按普通流程办理网签、过户；购买安置房的，待拆迁方完成初始登记后，凭拆迁合同、补缴凭证等材料，到不动产登记中心办理个人房产证。过户时需确保拆迁合同信息与购房人信息一致，避免权属争议。
四、风险防控：4个常见误区，必须规避
2025年司法实践中，以下4个误区是拆迁户用拆迁合同购房时的高频风险点，需重点规避：
（一）误区一：“拆迁合同能直接当房产证用”
错！拆迁合同仅能证明拆迁补偿关系，不能替代不动产权证，无法证明房屋产权归属。无论是安置房还是商品房，必须办理不动产权证，才能确认产权、保障交易、继承等权益。2025年南京某拆迁户，仅持有拆迁合同入住安置房，未办理房产证，后续想出售房屋时因无产权证明无法交易。
（二）误区二：“只要有拆迁合同，就能突破限购”
错！拆迁合同仅能作为资格认定的依据，不能完全突破限购政策。多数城市仅对货币补偿购房放宽套数限制，但仍需满足户籍、社保等基本要求；产权置换的安置房，部分城市会计入家庭套数，影响后续购房资格。2025年深圳某拆迁户，虽有拆迁合同，但因未满足深圳社保缴纳年限，仍无法在深圳购买商品房。
（三）误区三：“私下转让拆迁合同权益，就能低价买房”
错！拆迁合同权益具有人身依附性，未经拆迁方同意，私下转让无效，且安置房多有限售要求，无法直接过户。此类操作可能导致“钱房两空”，2025年郑州某购房者因购买拆迁合同权益，最终不仅未拿到房屋，还花费1年时间通过诉讼才追回购房款。
（四）误区四：“忘记用拆迁合同办契税减免，后续能补”
错！契税减免需在办理产权登记前申请，一旦完成产权登记、缴纳全额契税，后续无法凭拆迁合同补办减免。2025年西安某拆迁户，购房后未及时用拆迁合同办减免，完成过户后才想起，最终无法享受优惠，多缴纳了2.3万契税。
五、结语
拆迁户签的合同不能直接买房，但它是购房资格认定、享受契税优惠、证明资金来源的核心合法凭证——选择货币补偿的，可凭合同用补偿款购买商品房并享受契税减免；选择产权置换的，可凭合同购买指定安置房并办理产权；但私下转让合同权益的操作风险极高，需坚决杜绝。
2025年各地拆迁购房政策仍以“因城施策”为主，核心是保障拆迁户的居住权益。建议拆迁户在购房前，务必仔细核对拆迁合同条款，提前咨询当地房管局、税务部门，明确购房资格、优惠政策及流程；购房过程中妥善留存拆迁合同、补偿凭证等材料，及时办理契税减免和产权登记。必要时咨询专业房产律师，规避法律风险，确保合法享受拆迁购房权益，守护好自身财产安全。
