“购买商品房后享有的专有权，就是专有所有权吗？”“《民法典》里的‘专有权’和‘专有所有权’是一回事吗？”“处理小区产权纠纷时，如何区分这两个概念？”在不动产产权领域，“专有权”与“专有所有权”是高频出现的法律术语，不少业主、产权人因二者表述相近，常陷入概念混淆，甚至影响权益主张。2025年建筑物区分所有权纠纷数据显示，42%的相关纠纷中存在当事人对这两个概念的误解，导致维权方向偏差的占比超三成。
事实上，依据《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，“专有权”与“专有所有权”在核心内涵上高度重合，特定语境下可等同使用，但广义上二者存在“包含与被包含”的逻辑关系。本文结合2025年最新司法实践与实务案例，系统解析二者的概念界定、法律适用边界及实务区分要点，帮读者精准厘清认知误区。
一、核心法律依据：3大条款定调，概念内涵的法定支撑
厘清“专有权”与“专有所有权”的关系，需以明确的法律规定为基础，以下3大核心条款为关键依据，相关内容不得擅自修改：
（一）依据一：《民法典》第二百七十一条——建筑物区分所有权框架下的概念等同
《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 该条款构建了建筑物区分所有权的核心框架，其中“对专有部分享有所有权”即理论与实务中常称的“专有所有权”。而在后续条文及官方释义中，常将其简化表述为“专有权”，二者指向的均是业主对建筑物内特定独立空间的独占性所有权。
（二）依据二：《民法典》第一百二十三条——广义专有权的范围界定
《民法典》第一百二十三条规定：“民事主体依法享有知识产权。知识产权是权利人依法就下列客体享有的专有的权利：（一）作品；（二）发明、实用新型、外观设计；（三）商标；（四）地理标志；（五）商业秘密；（六）集成电路布图设计；（七）植物新品种；（八）法律规定的其他客体。” 此处的“专有的权利”即广义上的“专有权”，其涵盖范围远超不动产领域的“专有所有权”，延伸至知识产权等多个民事权利领域。
（三）依据三：建筑物区分所有权司法解释第二条——专有所有权的客体标准
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。” 该条款进一步细化了建筑物区分所有权框架下“专有所有权”（即专有权）的客体范围，为实务认定提供了明确标准。
二、核心结论：特定语境等同，广义存在包含关系
结合法律规定与实务实践，“专有权”与“专有所有权”的关系可概括为：在建筑物区分所有权语境下，二者完全等同；在广义民事权利语境下，专有权包含专有所有权。具体可从两个维度理解：
（一）维度一：建筑物区分所有权语境——二者完全等同，可互换使用
在处理商品房、写字楼等建筑物区分所有的产权问题时，“专有权”就是“专有所有权”，二者均指向业主对建筑物内专有部分享有的独占性权利。这一语境下的权利主体只能是业主，权利客体是符合“构造独立、利用独立、可登记”三要件的专有部分（如住宅套内面积、商铺独立空间等），权利内容包括对专有部分的占有、使用、收益、处分，同时需遵守“不得危及建筑物安全、不得损害其他业主合法权益”的限制。
2025年北京某小区业主装修时拆除承重墙引发纠纷，法院在判决中明确指出：“业主对其专有部分享有的专有权（即专有所有权），不得损害建筑物整体安全及其他业主的共有权益。” 此处直接将二者等同表述，印证了实务中的通行做法。立法与实务中之所以存在“简化表述”，核心是为了行文简洁，避免重复，二者的法律效果完全一致。
（二）维度二：广义民事权利语境——专有权包含专有所有权
从广义民事权利体系来看，“专有权”是上位概念，指民事主体对特定客体享有的独占性、排他性权利，其涵盖范围包括但不限于不动产领域的专有所有权。除了建筑物区分所有权中的专有所有权，还包括知识产权中的专有权（如著作权人的发表权、商标权人的独占使用权）、土地承包经营权中的专属权利等。而“专有所有权”是下位概念，仅特指不动产领域，尤其是建筑物区分所有权框架下，业主对专有部分的所有权。
例如，作家对其创作作品享有的著作专有权，与业主对其住宅享有的专有所有权，均属于广义“专有权”的范畴，但权利客体、权利内容、法律依据完全不同。这一维度下，二者是“包含与被包含”的关系，不能简单等同。
三、实务关键：3个维度精准区分，避免权益主张偏差
在实际处理产权纠纷、权利主张等事务时，需从以下3个维度精准区分二者的适用场景，避免因概念混淆导致维权失误：
（一）维度一：权利客体不同——是否限定为建筑物专有部分
专有所有权的客体具有严格限定性，仅针对建筑物内的专有部分，必须符合“构造独立、利用独立、可登记”三要件，如住宅套内空间、商铺独立经营区域、符合条件的车位等。而广义专有权的客体范围极广，既包括不动产（如建筑物专有部分），也包括无形资产（如作品、商标、商业秘密），甚至包括特定权利（如土地承包经营权中的专属权利）。
实务中，若纠纷涉及“房屋套内空间使用、专有部分处分”等问题，无论表述为“专有权”还是“专有所有权”，均指向同一权利；若纠纷涉及“作品侵权、商标独占使用”等问题，则仅能使用“专有权”表述，与“专有所有权”无任何关联。
（二）维度二：权利依据不同——是否基于建筑物区分所有权
专有所有权的产生与行使，必须依据《民法典》第二编第六章“业主的建筑物区分所有权”及相关司法解释，其权利存在以“建筑物存在区分所有”为前提（即同一建筑物由多个业主区分所有）。而广义专有权的产生依据则分散在不同民事法律领域：不动产专有权依据《民法典》物权编，知识产权专有权依据《民法典》知识产权编及相关单行法（如《著作权法》《商标法》），土地承包经营权中的专有权依据《民法典》物权编及《农村土地承包法》等。
（三）维度三：权利主体不同——是否限定为业主
专有所有权的权利主体只能是业主，依据司法解释，业主包括“依法登记取得专有部分所有权的人”“合法占有专有部分但未登记的商品房买受人”。而广义专有权的权利主体范围更广泛，可包括自然人、法人、非法人组织等各类民事主体。例如，企业可享有商标专有权，作家可享有著作专有权，农户可享有土地承包经营专有权，这些权利主体均不涉及“业主”身份。
四、常见认知误区：4个高频错误，精准规避
2025年实务案例中，关于二者的误解集中在4个方面，需重点澄清，避免影响权益主张：
（一）误区一：“所有语境下专有权都等于专有所有权”——错！
仅在建筑物区分所有权语境下二者等同，脱离这一语境则可能完全无关。例如，某企业主张“商标专有权被侵犯”，此处的专有权与不动产领域的专有所有权毫无关联，若错误引用建筑物区分所有权的相关规定维权，必然导致诉求被驳回。
（二）误区二：“专有所有权就是对建筑物的全部所有权”——错！
专有所有权仅针对建筑物内的“专有部分”，不包括电梯、楼道、绿地等共有部分。业主对共有部分享有的是共有权，与专有所有权共同构成建筑物区分所有权的核心内容。2025年上海某小区业主认为“自己购买房屋后享有整个建筑物的专有所有权”，擅自占用楼顶公共空间搭建阳光房，被其他业主起诉，法院判决其拆除违建，恢复原状。
（三）误区三：“未登记的专有部分也能享有专有所有权”——需分情况！
依据司法解释，仅“基于商品房买卖民事法律行为，已合法占有专有部分但未办理登记”的买受人，可被认定为业主，享有专有所有权；若未合法占有且未登记（如仅签订买卖合同但未收房），则不享有专有所有权。而其他类型的专有权（如知识产权专有权），登记并非权利产生的必要条件（如著作权自作品创作完成时自动产生）。
（四）误区四：“专有权的行使不受任何限制”——错！
无论何种语境下的专有权，行使时均需遵守法律限制。建筑物区分所有权中的专有所有权，不得危及建筑物安全、损害其他业主权益；知识产权中的专有权，不得违反公序良俗、不得滥用权利排除竞争。2025年广州某商铺业主为扩大经营，擅自拆除商铺承重墙，主张“行使专有所有权不受干涉”，被住建部门责令整改并罚款，同时需承担相邻业主的损失赔偿责任。
五、2025年典型案例：实务中二者关系的法律认定
案例一：业主王某购买某商品房后，以“享有房屋专有权”为由，将套内承重墙拆除改造。物业公司以“损害建筑物安全、侵犯其他业主共有权益”为由要求整改，王某辩称“专有权是自己的私权，他人无权干涉”。法院审理认为，王某主张的“专有权”即建筑物区分所有权中的专有所有权，依据《民法典》第二百七十二条，专有所有权的行使不得危及建筑物安全，王某的行为违反法律规定，判决其限期恢复原状，并承担维修费用。
案例二：某文化公司认为某自媒体侵犯其“著作专有权”，向法院起诉要求赔偿。庭审中，被告辩称“原告主张的专有权应视为专有所有权，需以不动产登记为权利依据”。法院审理认为，本案中的“著作专有权”属于广义专有权，依据《民法典》第一百二十三条，其权利产生无需不动产登记，与不动产领域的“专有所有权”无任何关联，最终判决被告构成侵权，承担赔偿责任。
案例启示：实务中判断二者关系，核心是锁定“权利客体与纠纷类型”——涉及建筑物专有部分的纠纷，专有权即专有所有权；涉及其他客体（如作品、商标）的纠纷，仅为广义专有权，与专有所有权无关。
六、实务操作指南：3个关键步骤，精准主张权利
无论是业主维护不动产权益，还是民事主体主张其他专有权，需按以下步骤操作，避免因概念混淆导致维权偏差：
（一）步骤一：锁定权利客体，明确纠纷类型
首先判断纠纷涉及的权利客体：若客体是建筑物内的专有部分（如住宅、商铺、车位），则属于建筑物区分所有权纠纷，此时“专有权”与“专有所有权”等同，可依据《民法典》物权编相关规定主张权利；若客体是作品、商标、土地等其他标的，则属于广义专有权纠纷，需依据对应领域的法律规定维权。
（二）步骤二：梳理权利依据，匹配法律条款
根据纠纷类型梳理权利依据：建筑物区分所有权纠纷，重点引用《民法典》第二百七十一条至第二百八十七条及建筑物区分所有权司法解释；知识产权专有权纠纷，引用《民法典》知识产权编及相关单行法；土地承包经营专有权纠纷，引用《民法典》物权编及《农村土地承包法》等。避免错用法律条款导致诉求被驳回。
（三）步骤三：固定核心证据，明确权利边界
根据权利类型固定证据：主张建筑物专有所有权（专有权），需提交房屋买卖合同、产权登记证、专有部分实测报告等；主张知识产权专有权，需提交作品创作底稿、商标注册证、商业秘密保密协议等。同时明确权利边界，避免因超出权利范围主张权益而无法得到支持。
七、结语
“专有权是专有所有权吗？”的核心答案可总结为：特定语境下是，广义上不是。在建筑物区分所有权这一特定领域，二者完全等同，均指向业主对专有部分的独占性所有权；在广义民事权利体系中，专有权是上位概念，包含专有所有权在内的多种独占性权利。
建议普通业主在维护不动产权益时，可直接将二者等同理解，但需明确权利边界——仅针对套内专有部分，且不得损害建筑物安全与其他业主权益；对于涉及知识产权、土地等其他领域的纠纷，需明确其属于广义专有权范畴，与不动产领域的专有所有权无关联，避免错用法律依据。同时，相关部门在普法宣传中，应进一步明确二者的语境差异，帮助公众精准理解法律术语，减少因概念混淆引发的纠纷。唯有精准把握概念边界、匹配法律依据，才能有效维护自身合法权益。
