在征地拆迁过程中，拆迁方的行为是否合法直接关系到被拆迁人的核心权益。实践中，部分拆迁方为加快进度、降低成本，可能存在程序违法、补偿违法或执行违法等行为，而被拆迁人因对法律程序不熟悉，往往难以识别这些违法行为，错失维权先机。本文结合《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）、《中华人民共和国行政强制法》（以下简称《行政强制法》）等核心法律法规，系统梳理拆迁方常见违法行为的判定标准，提供可操作的核查方法，并明确发现违法后的应对策略，为被拆迁人提供权威法律指引。
一、核心原则：拆迁行为的“合法性底线”是什么？
判断拆迁方是否违法，首先需明确拆迁行为的法定边界。我国征地拆迁实行“程序法定、补偿足额、保障权益”三大核心原则，任何突破这些原则的行为都可能构成违法。
《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《征补条例》第三条明确，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。这些规定表明，拆迁行为必须经过法定审批、履行法定程序、保障被拆迁人知情权与参与权，且补偿需符合法定标准。简言之，“无审批不征收、无程序不拆迁、无补偿不搬迁”是判断拆迁方行为合法性的基本底线。
二、重点核查：拆迁全流程中的6类常见违法行为及判定标准
拆迁行为贯穿“审批—公示—评估—协商—补偿—执行”全流程，每个环节都有明确的法律要求。被拆迁人可按流程逐一核查，判断拆迁方是否存在以下6类违法行为：
（一）第一类：征收审批违法——“未批先拆”“少批多拆”最常见
征收审批是拆迁的“合法通行证”，拆迁方必须取得省级以上人民政府（或国务院）的征地审批文件后，才能开展后续拆迁工作。未取得审批或审批手续不全的，属于根本性违法。
1. 常见违法情形：
未取得征地批文即开展拆迁工作，俗称“未批先拆”；
2. 征地批文载明的征收范围小于实际拆迁范围，俗称“少批多拆”；
3. 使用过期的征地批文开展拆迁（批文有效期通常为2年）；
4. 通过伪造、篡改批文等方式骗取拆迁资格。
5. 判定依据：
《土地管理法》第四十六条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《征补条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
6. 核查方法：
向拆迁方索要《征地批准文件》《房屋征收决定》及附件（如征收范围红线图），并通过以下方式核验：①登录省级自然资源厅官网，查询征地批文的公示信息；②通过政府信息公开申请，向市、县级自然资源部门申请获取审批文件及报批材料；③核对批文载明的征收范围、面积与实际拆迁范围是否一致，批文落款时间是否在有效期内。
（二）第二类：征收程序违法——侵犯知情权、参与权、申辩权
法定程序是保障被拆迁人权益的关键，拆迁方需严格履行公示、听证、调查登记等程序，若省略或简化程序，即构成程序违法。
1. 常见违法情形：
未公示拆迁公告、补偿安置方案、征地批文等核心文件，或公示时间不足（法定公示期不少于30日）；
2. 多数被拆迁人对补偿方案有异议时，未组织听证会，直接确定补偿方案；
3. 未对被拆迁房屋的权属、面积、用途等进行调查登记，或调查结果未经被拆迁人签字确认；
4. 未书面通知被拆迁人享有陈述、申辩、申请复议或诉讼的权利。
5. 判定依据：
《土地管理法实施条例》第二十八条规定，征地补偿安置方案拟定后，县级以上地方人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告时间不少于三十日。多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。《征补条例》第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
6. 核查方法：
①记录拆迁方公示文件的时间、地点、内容，留存公示现场照片或视频；②查看是否收到《补偿安置方案征求意见通知书》《听证会通知》等书面文件；③核对《房屋调查登记表》《评估对象分户表》等是否有自己的签字确认，未签字的是否有书面说明。
（三）第三类：评估环节违法——评估结果失真、程序不规范
评估报告是确定补偿金额的核心依据，评估机构的选择、评估方法的使用、评估结果的出具等环节均有严格规定，违规操作会直接导致补偿过低。
1. 常见违法情形：
拆迁方未与被拆迁人协商，直接指定评估机构，未保障被拆迁人的选择权；
2. 评估机构不具备法定资质（需取得房地产估价机构资质证书）；
3. 评估方法不合理，如对经营性房屋未采用收益法评估，仅采用市场法导致收益损失未计入；
4. 评估结果未公示，或未告知被拆迁人有申请复核、鉴定的权利；
5. 评估报告存在漏评，如遗漏房屋装修、附属设施（如水井、围墙）、土地使用权价值等。
6. 判定依据：
《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
7. 核查方法：
①查看评估机构的《营业执照》《房地产估价机构资质证书》，确认资质有效；②核对《评估机构选定通知书》，确认是否经过协商或投票、摇号等程序；③检查评估报告是否载明评估目的、评估基准日、评估方法、评估结果，是否有评估师签字和机构盖章；④对比周边类似房屋的市场价格，判断评估结果是否明显偏低。
（四）第四类：补偿安置违法——补偿不足、截留克扣、安置不到位
足额补偿是拆迁的核心要求，拆迁方若未按法定标准支付补偿、截留补偿款或不履行安置义务，均构成严重违法。
1. 常见违法情形：
补偿标准低于法定标准，如国有土地上房屋补偿低于周边类似房地产市场价格，集体土地补偿低于区片综合地价；
2. 遗漏补偿项目，如未支付搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿；
3. 截留、克扣补偿款，如集体土地征收中，村委会或拆迁方擅自扣留土地补偿费、安置补助费；
4. 未按协议约定交付安置房屋，或交付的房屋面积、质量与协议不符；
5. 以“回迁房”“期房”为由，长期拖延支付补偿款，且未支付临时安置费。
6. 判定依据：
《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。《征补条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
7. 核查方法：
①查询当地公布的区片综合地价（集体土地）或类似房地产市场价格（国有土地），对比自身补偿标准；②核对《补偿安置协议》中约定的补偿项目、金额、支付时间与实际到账情况；③若为产权调换，检查安置房屋的《不动产权证》、面积测绘报告，确认是否与协议一致；④集体土地补偿需查看村委会的补偿款分配公示，确认是否存在截留。
（五）第五类：协商签约违法——欺诈、胁迫、诱导签订“空白协议”
协商签约需遵循自愿、平等原则，拆迁方不得通过不正当手段迫使被拆迁人签订协议，否则协议可能被撤销或认定为无效。
1. 常见违法情形：
以“断水、断电、断气”“拆除周边房屋制造恐慌”等方式胁迫被拆迁人签约；
2. 以“高额奖励金”“优先选房”等为诱饵，诱导被拆迁人在未看清协议内容的情况下签字；
3. 提供“空白协议”，声称“先签字后填内容”，后续填写的补偿金额、安置方式与口头承诺不符；
4. 未经被拆迁人授权，由他人代签协议，且事后未获得追认；
5. 对老年人、残疾人等弱势群体，未履行明确告知义务，利用其认知能力不足签订不平等协议。
6. 判定依据：
《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《征补条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
7. 核查方法：
①留存协商过程中的录音、录像、微信聊天记录，证明是否存在欺诈、胁迫行为；②签订协议前，仔细核对协议内容是否与口头承诺一致，是否有空白条款；③确认签约人是否为产权人或有合法授权的代理人，代理人需提供书面授权委托书；④若为弱势群体，可要求亲属或律师陪同签约，确保自身意思表示真实。
（六）第六类：执行环节违法——“先拆后补”“暴力强拆”“偷拆”
执行环节是拆迁的最后阶段，法律对强拆的条件、程序有严格限制，违规强拆是最容易引发纠纷的违法情形。
1. 常见违法情形：
未支付补偿款或未提供安置房屋，即要求被拆迁人搬迁，俗称“先拆后补”；
2. 未作出《补偿决定》，未履行催告程序，直接实施强拆；
3. 通过暴力、威胁、辱骂、恐吓等方式逼迫被拆迁人搬迁；
4. 在夜间、法定节假日（如春节、国庆）实施强拆；
5. 趁被拆迁人不在家时实施“偷拆”，事后否认或推脱责任；
6. 强拆前未对房屋内物品进行清点、登记、保管，导致物品损毁或丢失。
7. 判定依据：
《行政强制法》第四十三条规定，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。《征补条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
8. 核查方法：
①确认是否收到《补偿决定书》《催告通知书》，是否超过复议、诉讼时效；②记录强拆发生的时间（是否为夜间或节假日）、参与人员（是否着制服、有无执法证件）、现场行为（是否有暴力行为），留存现场视频、照片、录音；③强拆前若有物品未搬离，留存物品清单、购买凭证，证明物品价值；④通过小区监控、邻居证言等，固定“偷拆”的实施主体证据。
三、关键步骤：发现拆迁方违法后，如何固定证据并维权？
发现拆迁方存在违法行为后，被拆迁人需立即采取“固定证据—书面维权—法律救济”的步骤，避免证据灭失或错过维权时效。
（一）第一步：全面固定证据，形成完整证据链
证据是维权的核心，需重点收集以下三类证据：
1. 违法事实证据：包括拆迁方的违法文件（如无批文的拆迁公告）、现场照片、视频、录音、强拆后的房屋残骸照片、物品损毁清单等；
2. 主体身份证据：通过拍照、录像等方式留存拆迁方工作人员的执法证件、工作服、车辆标识等，确认违法主体；
3. 权益受损证据：包括房屋产权证明、评估报告、补偿协议、购物发票（证明物品价值）、医疗记录（若遭受暴力侵害）等，证明自身权益受损情况。
证据留存技巧：照片、视频需包含时间戳（可通过相机设置开启），录音需明确双方身份，重要文件需留存原件，复印件需加盖拆迁方公章或由见证人签字确认。
（二）第二步：书面提出异议，要求纠正违法行为
在固定证据后，可向拆迁方或其上级主管部门提交书面《违法拆迁异议书》，明确指出拆迁方的违法事实、法律依据及具体诉求（如要求停止违法拆迁、补足补偿款、赔偿损失等）。
异议书建议通过EMS邮寄，收件人为拆迁方（如房屋征收部门、街道办）或其上级部门（如市、县级人民政府），邮寄单上注明“违法拆迁异议书”，并留存邮寄凭证和签收记录，证明已履行书面维权义务。
（三）第三步：通过法律途径，正式主张权益
若拆迁方未回应异议或拒绝纠正违法行为，可通过以下法律途径维权：
1. 申请行政复议：若拆迁方为行政机关（如住建局、街道办），可在知道违法事实之日起60日内，向其上级行政机关或本级人民政府申请行政复议，请求撤销违法的拆迁决定、补偿决定，或责令拆迁方履行补偿义务。
2. 提起行政诉讼：若对复议结果不满意，或拆迁方为企业，可在知道违法事实之日起6个月内，向人民法院提起行政诉讼或民事诉讼，诉求包括确认拆迁行为违法、判令拆迁方支付合理补偿、赔偿因违法拆迁造成的损失（如房屋损毁损失、物品丢失损失、停产停业损失等）。
3. 申请国家赔偿：若拆迁方的违法强拆等行为造成了房屋损毁、财产损失，可在确认拆迁行为违法后，向赔偿义务机关（通常为实施违法行为的行政机关）申请国家赔偿，若赔偿义务机关未作出赔偿决定或对赔偿决定不满意，可向法院提起国家赔偿诉讼。
四、常见误区：判断拆迁方违法时的5个错误认知
误区1：拆迁方有政府工作人员参与，行为就一定合法？
【澄清】错误。政府工作人员参与拆迁不代表行为合法，行政机关的行为需严格遵循法定程序和标准。实践中，部分基层工作人员可能存在“重效率、轻程序”的倾向，导致审批不全、程序省略等违法情形。判断合法性的核心是看是否符合法律规定，而非参与主体的身份。
误区2：补偿款比邻居少，就说明拆迁方违法？
【澄清】错误。补偿款存在差异可能是合法的，因为补偿金额与房屋面积、结构、装修、用途、评估时点等因素相关。若邻居的房屋面积更大、装修更好或为经营性房屋，补偿款高于自身是合理的。只有当补偿款低于法定标准（如低于周边市场价格）时，才可能构成违法。
误区3：拆迁方口头承诺“后续补差价”，先签字没关系？
【澄清】错误。口头承诺不具备法律效力，若签字后拆迁方不履行承诺，被拆迁人难以举证维权。即使拆迁方承诺补差价，也需在协议中明确约定差价金额、支付时间及违约责任，避免签订“空白协议”或仅相信口头承诺。
误区4：房屋没有房产证，拆迁方就可以随意强拆？
【澄清】错误。无房产证不代表房屋是违法建筑，若房屋为历史形成（如2008年《城乡规划法》实施前建造）、因政策原因未办理房产证，或属于合法的宅基地房屋，拆迁方仍需按法定标准补偿，且不得随意强拆。认定违法建筑需经法定程序，强拆也需履行催告、公告等程序。
误区5：遭遇违法强拆后，只能自认倒霉？
【澄清】错误。违法强拆属于严重违法行为，被拆迁人可通过法律途径维权。即使房屋已被强拆，只要能固定强拆主体、违法事实及损失证据，仍可通过诉讼确认强拆行为违法，并要求拆迁方赔偿损失（包括房屋价值损失、物品损失等）。
五、典型案例：违法拆迁的判定与维权结果解析
案例1：未批先拆+暴力强拆，法院确认违法并判令赔偿
某县政府为推进工业园区建设，在未取得征地批文的情况下，组织工作人员对园区范围内的农户房屋进行拆迁。农户张某因对补偿不满意拒绝签字，县政府工作人员在夜间实施强拆，导致房屋损毁及屋内家具、家电丢失。张某收集了强拆现场视频、证人证言、物品购买发票等证据，向法院提起行政诉讼，请求确认强拆行为违法并赔偿损失。
法院审理认为，县政府未取得征地批文即实施拆迁，属于“未批先拆”；在未作出补偿决定、未履行催告程序的情况下夜间强拆，属于程序违法。最终判决：确认县政府的强拆行为违法；判令县政府按周边类似房屋市场价格赔偿张某房屋损失80万元，赔偿物品损失5万元，共计85万元。
【裁判规则】未批先拆+暴力强拆构成双重违法，拆迁方需承担赔偿责任，赔偿金额需保障被拆迁人原有生活水平。
案例2：评估机构未经协商选定，评估结果无效
某市区房屋征收项目中，征收部门未与被拆迁人协商，直接指定A评估机构对房屋进行评估，评估结果低于周边类似房屋市场价格30%。被拆迁人李某对评估结果不满意，向征收部门提出异议，征收部门以“评估机构有资质”为由拒绝调整。李某向法院提起诉讼，请求撤销评估报告及基于该报告作出的补偿决定。
法院审理认为，征收部门未保障被拆迁人协商选定评估机构的权利，直接指定评估机构，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估程序违法，评估报告无效。最终判决：撤销征收部门作出的补偿决定，责令其重新组织评估并作出补偿决定。
【裁判规则】评估机构的选定需经法定程序，未经协商直接指定的，评估结果无效，基于该结果的补偿决定也应撤销。
