在房地产交易领域，小产权房以其相对低廉的价格吸引着不少购房者的目光。然而，小产权房买卖合同因诸多复杂因素，常常面临被认定无效的风险。那么，当小产权房买卖合同被判定无效后，当事人能否主张赔偿？若能，又该如何主张？ 

法律规，结合实际案例，为您深度剖析这一备受关注的法律问题。

小产权房的界定与买卖合同无效的缘由

小产权房，通常是指在农村集体土地上建设的房屋，这类房屋未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用。我国《土地管理法》明确规定，农村集体土地宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。这就决定了小产权房的流转存在严格限制。

实践中，常见的导致小产权房买卖合同无效的情形主要有以下几种：

1.非本集体经济组织成员购买小产权房：当买方并非房屋所在集体经济组织成员时，其与卖方签订的小产权房买卖合同往往因违反法律的强制性规定而无效。例如，城市居民张某购买了某村村民李某在宅基地上自建的房屋，双方签订的买卖合同通常会被认定无效。因为张某不具备该村集体经济组织成员身份，无权获得该村宅基地上房屋的所有权。法

2.未经合法审批建设的小产权房交易：若小产权房的建设未经过相关部门的合法审批，未取得诸如《建设工程规划许可证》等必要证件，那么以此为标的的买卖合同也可能被认定无效。这是因为此类房屋本身的建设就不符合法律规定，无法进行合法交易。比如，王某在未办理任何审批手续的情况下，在自家耕地上建造房屋并出售给赵某，该房屋买卖合同大概率会被判定无效。

小产权房买卖合同无效后可主张赔偿的法律依据

根据《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。” 这一规定为小产权房买卖合同无效后主张赔偿提供了明确的法律依据。

在小产权房买卖过程中，由于合同无效，双方基于合同取得的财产应当互相返还，即买方应将房屋返还给卖方，卖方需将收取的购房款退还给买方。而对于赔偿损失这一环节，关键在于判断双方的过错程度。

买卖双方过错的认定及对赔偿的影响

卖方的过错认定与责任承担

1.明知房屋性质仍出售：如果卖方明知所售房屋为小产权房，却故意隐瞒这一关键信息，或者向买方虚假陈述房屋产权状况，误导买方签订买卖合同，那么卖方通常应承担主要过错责任。例如，卖方李某在出售房屋时，明确知晓该房屋属于小产权房且无法办理合法产权证书，但却告知买方张某房屋产权清晰，可正常办理过户手续。这种情况下，李某的行为存在明显欺诈，一旦合同被认定无效，李某需承担主要赔偿责任。

2.未履行告知义务：即便卖方没有故意欺诈，若其未向买方如实告知小产权房的性质、交易风险等重要信息，也可能被认定存在过错。因为作为房屋出售方，有义务让买方充分了解交易标的的真实情况。比如，卖方王某在与买方赵某签订小产权房买卖合同时，未提及该房屋无法办理产权过户的风险，导致赵某在不知情的情况下签订合同。王某因未履行告知义务，在合同无效时需承担相应的赔偿责任。

当卖方被认定存在主要过错时，其赔偿范围通常包括：

*返还购房款及利息：卖方应将买方支付的全部购房款予以返还，并支付自收款之日起至返还之日止的相应利息，以弥补买方资金被占用期间的损失。利息的计算一般可参照同期银行贷款利率。例如，买方张某支付给卖方李某购房款 50 万元，合同签订时间为 2023 年 1 月 1 日，合同被认定无效并判决返还购房款的时间为 2025 年 1 月 1 日，那么李某除返还 50 万元本金外，还需按照同期银行贷款利率支付这两年的利息。

*赔偿直接经济损失：如买方对房屋进行了装修，装修费用属于因合同无效导致的直接经济损失，卖方应当予以赔偿。但对于装修损失的赔偿，一般需根据装修的实际情况、使用年限等因素进行合理评估。若装修已使用较长时间，存在一定程度的损耗，可能需按照装修的现值进行赔偿。例如，买方赵某购买小产权房后花费 10 万元进行装修，合同无效时装修已使用 3 年，经评估该装修现值为 6 万元，那么卖方王某应赔偿赵某装修损失 6 万元。此外，如果买方因购买小产权房而支付了诸如中介费等其他合理费用，这些也属于直接经济损失范畴，卖方同样需承担赔偿责任。

买方的过错认定与责任承担

1.未尽合理审查义务：买方在购买房屋时，应当对房屋的产权状况、交易合法性等进行合理审查。若买方明知或应当知道所购房屋为小产权房，仍然选择签订买卖合同，那么买方自身也存在一定过错。比如，买方钱某在购房前已经了解到该房屋没有合法产权证书，属于小产权房，但因贪图价格便宜而与卖方孙某签订了买卖合同。钱某的这种行为表明其对购买小产权房的风险有一定认知，在合同无效时需承担相应责任。

2.轻信不实承诺：如果买方轻信卖方关于小产权房可以办理产权过户等不实承诺，而未进一步核实相关信息，也可能被认定存在过错。因为在重大交易中，买方有谨慎核实信息的义务，不能仅仅依赖卖方的口头承诺。例如，买方周某在卖方李某声称小产权房可在短期内办理合法产权证书的情况下，未向相关部门咨询核实，便匆忙签订合同。周某因自身未尽到合理审查义务，在合同无效时需承担部分责任。

当买方存在过错时，其所能获得的赔偿可能会受到影响。一般来说，买方仍有权要求卖方返还购房款，但对于利息及其他损失的赔偿，需根据双方过错程度分担。例如，若法院认定买卖双方过错程度相当，那么对于买方资金占用期间的利息损失，可能由双方各承担一半。对于装修损失等其他损失，也会按照过错比例进行划分。假设装修损失经评估为 8 万元，法院认定买方过错占比 40%，卖方过错占比 60%，那么卖方需赔偿买方装修损失 4.8 万元（8 万元 ×60%），买方自行承担 3.2 万元（8 万元 ×40%）。

主张赔偿的方式与注意事项

协商解决

在小产权房买卖合同被认定无效后，买卖双方首先可以尝试通过协商的方式解决赔偿问题。双方可以就购房款返还、利息支付、损失赔偿等事项进行沟通，寻求一个双方都能接受的解决方案。协商解决的优势在于成本低、效率高，能够较好地维护双方的关系。例如，买卖双方可以坐下来，根据房屋的使用情况、装修状况等，共同协商确定一个合理的赔偿金额和返还方式。若协商成功，双方可以签订书面协议，明确各自的权利义务，避免后续纠纷。

诉讼途径

如果协商无法达成一致，那么受损方可以向法院提起诉讼，通过法律途径主张赔偿。在诉讼过程中，需要注意以下几点：

1.证据收集：主张赔偿的一方需要承担举证责任，证明自己因合同无效遭受了损失，以及对方存在过错。例如，买方若要主张装修损失赔偿，需提供装修合同、付款凭证、装修前后的房屋照片等证据，以证明装修的实际支出和现状。对于卖方过错的证明，可提供双方的聊天记录、通话录音等，若卖方存在欺诈行为，这些证据可作为有力支撑。

2.赔偿范围的确定：在诉讼请求中，要明确具体的赔偿范围，包括购房款、利息、直接经济损失（如装修费、中介费等）以及可得利益损失（若有）。对于房屋差价损失等较复杂的赔偿项目，需提供相关的市场评估报告等证据，以帮助法院确定合理的赔偿金额。例如，若买方主张房屋差价损失，可委托专业的房地产评估机构对合同签订时和合同无效时房屋的市场价值进行评估，以两者的差价作为索赔依据。

3.遵循诉讼程序：要严格按照法律规定的诉讼程序进行，按时提交诉状、证据，参加庭审等。在庭审过程中，要清晰、准确地阐述自己的观点和诉求，积极配合法院的调查和审理工作。同时，要尊重法院的判决结果，若对判决不服，可在规定的期限内提起上诉。

小产权房买卖合同无效后，当事人是可以主张赔偿的，但赔偿的具体情况需根据双方的过错程度来确定。在进行小产权房交易时，买卖双方都应充分了解相关法律法规和交易风险，谨慎行事。若不幸遇到合同无效的情况，建议及时咨询专业法律人士，通过合法途径维护自身的合法权益。